Kira Tespit Davasının Amacı

Kira tespit davasının temel amacı, kira bedelinin:

• Rayiç bedellere uygun hale getirilmesi,
• Enflasyon oranlarıyla uyumlu şekilde artırılması,
• Kiracıyı mağdur etmeden, mal sahibinin de hakkını koruyacak şekilde yeniden belirlenmesidir.

Kira bedellerinin piyasaya göre çok düşük kaldığı durumlarda mal sahipleri, yüksek zam oranlarıyla karşılaşan kiracılar ise çoğu zaman dava yoluna başvurmaktadır. Mahkeme, bu davalarda objektif kriterlere dayanarak yeni kira bedelini tespit eder.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve devamı hükümlerine dayanır. Bu maddelere göre:

• Taraflar arasında bir anlaşma varsa, kira artışı bu anlaşmaya göre yapılır ancak 5 yıllık süre sonunda yeniden değerlendirme yapılabilir.
• Taraflar arasında anlaşma yoksa, hakim rayiç değerleri dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
• 5 yılın sonunda, TÜFE oranı dışında emsal kiralar ve hakkaniyet ölçütleri de göz önünde bulundurulur.

Özellikle Ankara gibi büyükşehirlerde, bu maddelerin uygulanması kira piyasasını dengelemek açısından oldukça önemlidir.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Kira tespit davası açılabilecek başlıca durumlar şunlardır:

• Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse,
• Kira artış oranı TÜFE sınırlarını aşmışsa,
• Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli rayiç değerlerin çok altında kalmışsa,
• Taraflar kira bedelinde anlaşamamışsa.

Örneğin Ankara Çankaya’da 10 yıl önce yapılan bir kira sözleşmesi ile belirlenen kira bedeli, günümüz koşullarında rayiç bedelin çok altında kalabilir. Bu durumda mal sahibi kira tespit davası açarak, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir.

Kira Tespit Davası Kim Tarafından Açılabilir?

• Ev sahibi (kiraya veren): Genellikle kira bedelinin düşük kaldığını düşünerek açar.
• Kiracı: Kira bedelinin aşırı yüksek olduğunu düşünüyorsa veya haksız artış taleplerine maruz kalıyorsa açabilir.

Yani bu dava tek taraflı bir hak değildir; hem mal sahibi hem de kiracı tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Dava, bir sonraki kira döneminden önce açılmalıdır. Karar, yeni dönem kira bedelini belirler ve geriye dönük işlem yapılmaz. Bu nedenle zamanlama kritik öneme sahiptir.
Örnek:
Sözleşme süresi 1 Eylül’de bitiyorsa, kira tespit davası en geç Ağustos ayı içinde açılmalıdır. Aksi halde yeni kira dönemi için geçerli olmaz.

📑 Kira Tespit Davası Açmak İçin Gerekli Belgeler

Kira tespit davası açmadan önce aşağıdaki belgelerin hazırlanması gerekir:

• Kira sözleşmesi (yazılı veya ispatlanabilir şekilde),
• Tarafların kimlik bilgileri,
• Taşınmazın tapu bilgileri,
• Emsal kira bedellerine ilişkin belgeler (Ankara’da aynı bölgede bulunan benzer daire/işyeri örnekleri),
• TÜFE oranlarını gösteren resmi veriler.

Bu belgeler dava sürecinde mahkemeye sunularak, kira bedelinin objektif bir şekilde belirlenmesine katkı sağlar.

Kira Tespit Davasında Yetkili Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Örneğin taşınmaz Ankara Keçiören’deyse, Keçiören Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Ankara’da Kira Tespit Davalarında Emsal Kira Örnekleri

Ankara gibi büyükşehirlerde emsal kira örnekleri, mahkemelerin kira bedelini belirlerken dikkate aldığı en önemli unsurlardandır. Özellikle Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut gibi ilçelerde kira fiyatları bölge bölge değişiklik göstermektedir.
Mahkemeler, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki kiralık yerlerin bedellerini araştırır. Bu sayede kira bedeli, piyasa gerçeklerine uygun olarak tespit edilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemenin yoğunluğuna ve delillerin durumuna göre değişmekle birlikte genellikle:

• İlk derece mahkemede ortalama 4 ila 8 ay,
• İtiraz durumunda istinaf süreciyle birlikte 12 aya kadar uzayabilir.

Ankara’daki mahkemelerde dava süreleri genellikle Türkiye ortalamasına yakın seyretmektedir.

Kira Tespit Davası Masrafları

Dava açarken aşağıdaki masraflar yapılır:

• Başvuru harcı,
• Peşin harç,
• Bilirkişi ücreti,
• Gerekirse keşif masrafları,
• Avukatlık ücreti.

Masraflar, dava sonunda haklı çıkan tarafın lehine hükmedilir. Genellikle mal sahibi davayı açtığı ve haklı çıktığı için masraflar kiracıya yüklenebilir.

Kira Tespit Davasında Hesaplama Yöntemleri

Mahkemeler yeni kira bedelini belirlerken şu kriterleri dikkate alır:

1. TÜFE oranı
2. Emsal kira bedelleri
3. Taşınmazın fiziksel özellikleri
4. Hakkaniyet ilkesi

Özellikle 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, yalnızca TÜFE oranı değil, emsal bedeller de hesaba katılır. Bu nedenle uzun süreli kiralamalarda artış oranları ciddi şekilde değişebilir.

İşyeri Kiralarında Kira Tespit Davası

İşyeri kiralarında da kira tespit davaları açılabilir. Ankara’da özellikle Kızılay, Ulus, Bahçelievler gibi bölgelerde ticari kiralarda rayiç değerlerin çok hızlı yükselmesi, bu tür davaların sayısını artırmaktadır.
İşyeri kiralarında mahkemeler, ticari potansiyeli ve bölgedeki piyasa koşullarını da göz önüne alır.

Kira Tespit Davasında Avukatın Rolü

Kira tespit davaları teknik bilgi gerektirir. Delillerin doğru toplanması, zamanlamanın iyi ayarlanması ve dilekçenin hukuka uygun şekilde hazırlanması için tecrübeli bir avukatla çalışmak süreci hızlandırır ve başarı oranını artırır.

Ankara’da kira tespit davası açmak veya savunma yapmak istiyorsanız, Koçak Hukuk Danışmanlık ekibimizden profesyonel destek alabilirsiniz.

Kira Tespit Davası ile Hakkınızı Koruyun

Kira tespit davası, kira bedelinin adil şekilde belirlenmesini sağlayan etkili bir hukuki yoldur. Özellikle Ankara gibi büyük şehirlerde, enflasyon ve emlak piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle kira bedelleri hızla değiştiğinden, tarafların haklarını koruyabilmesi için bu davalar önemli bir araçtır.
Kira tespit davası açmadan önce yasal sürelere dikkat edilmeli, gerekli belgeler eksiksiz hazırlanmalı ve uzman bir avukattan destek alınmalıdır.

Ankara’da kira tespit davası hakkında detaylı bilgi almak, hukuki süreci başlatmak veya danışmanlık hizmeti almak için Koçak Hukuk Danışmanlık web sitemizi ziyaret edebilir veya iletişim formunu doldurabilirsiniz.